Die Immobilie befindet sich in zentraler Lage der Kohlseestraße im Rüsselsheimer Stadtteil Königstädten – einem gewachsenen und gefragten Wohn- und Versorgungsstandort innerhalb der Rhein-Main-Region.
Der Mikrostandort übernimmt eine zentrale Funktion im täglichen Leben des Quartiers und fungiert als etablierter Treffpunkt sowie als lokales Nahversorgungszentrum für die umliegenden Wohngebiete.
Die im Objekt ansässigen Gewerbebetriebe sowie weitere Geschäfte und Dienstleister in unmittelbarer Umgebung sorgen für eine kontinuierlich hohe Besucherfrequenz und unterstreichen die Attraktivität des Standorts. Zahlreiche Einrichtungen des täglichen Bedarfs – darunter Einkaufsmöglichkeiten, gastronomische Angebote und vielfältige Serviceleistungen – sind bequem fußläufig erreichbar.
Diese gewachsene Infrastruktur schafft eine lebendige und zugleich nachhaltige Quartiersstruktur, von der sowohl Gewerbetreibende als auch Bewohner profitieren.
Die Wohnlage selbst überzeugt durch ihre gewachsene Nachbarschaft, eine gute soziale Durchmischung sowie eine stabile Nachfrage. Schulen, Kindergärten und Freizeitmöglichkeiten befinden sich im näheren Umfeld und tragen zur hohen Lebensqualität bei.
Darüber hinaus ist eine gute Verkehrsanbindung innerhalb des Stadtgebiets sowie in die umliegenden Zentren der wirtschaftsstarken Rhein-Main-Region gewährleistet, wodurch der Standort auch für Pendler attraktiv ist.
Insgesamt vereint die Lage eine hervorragende Nahversorgung, eine etablierte Infrastruktur und eine nachhaltige Nachfragebasis – ideale Voraussetzungen für eine langfristig stabile und wertbeständige Kapitalanlage.
Objektbeschreibung
Inmitten des gewachsenen Ortskerns von Rüsselsheim-Königstädten präsentiert sich dieses gepflegte Wohn- und Geschäftshaus als attraktive Investmentgelegenheit mit stabiler Ertragsbasis und langfristigem Entwicklungspotenzial. Auf einem ca. 576 m2 großen Grundstück in zentraler Lage der Kohlseestraße gelegen, profitiert die Immobilie von einer ausgezeichneten Sichtbarkeit sowie einer konstant hohen Besucherfrequenz – ein klarer Standortvorteil für die ansässigen Gewerbemieter.
Das Objekt überzeugt durch eine ausgewogene Kombination aus Wohnen und Gewerbe: Insgesamt stehen drei etablierte Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss sowie sechs Wohneinheiten in den oberen Etagen zur Verfügung. Ergänzt wird das Angebot durch fünf Garagen, die zusätzliche Mieteinnahmen generieren und die Attraktivität für Mieter weiter erhöhen.
Die im Jahr 1969 in solider Massivbauweise errichtete Liegenschaft umfasst eine Gesamtfläche von rund 667 m2. Hiervon entfallen ca. 332 m2 auf Wohnflächen, 108 m2 auf wohnwirtschaftlich ausgebaute Nutzflächen und etwa 227 m2 auf gewerblich genutzte Flächen. Diese durchdachte Flächenaufteilung sorgt für eine stabile Risikostreuung und eine nachhaltige Vermietungsstruktur.
Die Gewerbeflächen sind langfristig vermietet und zeichnen sich durch eine vielfältige Nutzung aus, die den Standort zusätzlich stärkt. Zum Mietermix gehören unter anderem ein Friseursalon, ein Burger Laden und ein Kosmetikstudio. Großzügige Schaufensterflächen gewährleisten eine optimale Präsentation und Sichtbarkeit der einzelnen Betriebe.
Insgesamt bietet diese Immobilie eine überzeugende Kombination aus sicherer Vermietung, lebendigem Standortumfeld und weiterem Wertsteigerungspotenzial. Eine ideale Gelegenheit für Investoren, die auf eine solide Kapitalanlage mit langfristiger Perspektive setzen.
Bilder
Ausstattung
Diese Immobilie überzeugt durch eine solide Massivbauweise in gepflegtem Zustand. Das voll unterkellerte Gebäude verfügt über ein Satteldach und bietet eine flexible Nutzung: Ideal für langfristig orientierte Bestandshalter oder die spätere Aufteilung in einzelne Wohneinheiten, je nach Anlagestrategie.
Die Heiztechnik besteht aus einer Gas-Zentralheizung mit zentraler Warmwasseraufbereitung, die 2019 neu installiert wurde. Im Jahr 2016 erhielt die Fassade einen frischen Anstrich, wodurch das Erscheinungsbild dauerhaft gepflegt wirkt.
Bis auf ein Bad im 1.OG wurden alle Bäder bereits modernisiert. Fenster mit zweifach verglasten Kunststoffrahmen und Rollläden (2009) sorgen für gute Wärme- und Schalldämmung. Die Bodenbeläge unterscheiden sich nach Bereich: überwiegend Laminat in den Wohnräumen sowie Fliesen in Küche und Bädern.
Zu den Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss sind Balkone bzw. eine Terrasse vorhanden. Die Holzterrasse im 1. Obergeschoss sollte erneuert werden.
Zu jeder Wohnung sowie zu den Gewerbeeinheiten gehören Kellerabteile. Der Anbau der großen Gewerbeeinheit ist ebenfalls unterkellert, wird jedoch seit mehreren Jahren nicht genutzt.
In einzelnen Bereichen liegt die Miete teilweise unter dem ortsüblichen Niveau; durch Mieterwechsel oder gezielte Modernisierungen lässt sich hier ein Nettomietsteigerungspotenzial realisieren.
Zusammengefasst bietet diese Liegenschaft eine hohe Flexibilität und Potenzial – sowohl für langfristige Bestandsinvestoren als auch für zukünftige Aufteilungsprojekte in einzelne Wohneinheiten.
Lage
Sonstiges
Wichtig:
Im Zuge der Unterlagenaufbereitung wurde festgestellt, dass die beiden seit über 20 Jahren ausgebauten Dachgeschosswohnungen bislang nicht genehmigt sind. Die ca. 108 m2 dieser Bereiche werden daher nicht als Wohnfläche angegeben sondern lediglich als wohnlich ausgebaute Nutzfläche ausgewiesen.
Laut Auskunft des Vermessers wäre für die Genehmigung dieser Flächen zwingend der Neubau von Dachgauben erforderlich.
**OHNE KÄUFERPROVISION**
Diese Immobilie wird so angeboten, dass kein Maklervertrag mit dem Kaufinteressenten abgeschlossen wird.
Die Vergütung bei der Vermittlung dieser Immobilie trägt ausschließlich der Verkäufer.
Der Immobilienmakler ist der alleinige Interessenvertreter des Verkäufers und vereinbart mit dem Kaufinteressenten weder eine Vergütung, noch wird ein Maklervertrag abgeschlossen. Auch durch die
Vereinbarung eines Besichtigungstermins oder die Übermittlung von Unterlagen sowie die Entgegennahme eines Kaufpreisangebots kommt kein Maklervertrag mit dem Kaufinteressenten zustande.
Für die Erstellung des Exposés wurden ausschließlich Informationen vom Verkäufer verwendet, die uns zur Verfügung gestellt wurden.
Tsiotras Immobilien übernimmt für etwaige Irrtümer im Exposé keine Haftung.
